Es que me ha tocado las p****

#13 por rafa-gas el 10/10/2008
El gran factor del incremento de los precios de las viviendas, ha sido el incremento del precio del suelo. Los dueños de terreno edificable son los que se han forrado (además de los especuladores). Por ejemplo, si un promotor quería comprar un suelo para edificar, el vendedor de suelo solía preguntar que cuántas viviendas salían (para lo que el promotor necesitaba el estudio de un arquitecto). Si por ejemplo salían 100 viviendas, pues el dueño de suelo vendía a 1000 millones de pesetas (sí, 10 millones por piso, pero esto es un ejemplo, en algunos casos era muuuucho más). Si a ésto le sumas los costos de construcción, licencias, técnicos, etc..., resulta que el piso antes de venderlo le ha costado al promotor sobre 20 millones. El márgen de beneficio de promotores ha sido sensiblemente el mismo que antiguamente, se han enriquecido porque han trabajado más por la demanda (provocada por los especuladores).

Los especuladores puros eran compradores que, por ejemplo llegaban a una promoción y compraban 10 viviendas del tirón al precio del promotor, y luego las vendían antes de escriturarlas por un 30% más. Ganaban más dinero que el propio promotor de las obras sin arriesgar nada y sin responsabilidades.

Por otro lado si la vivienda baja un 40%, es decir, a precios de hace unos 5 años, ésto arruinará a todo el que halla comprado después, pues se encontrará con que ha comprado una vivienda y tiene una hipoteca por más de lo que le dan ahora.

Imagina que has comprado un piso por 30 kilos, ahora bajan y tienes un vecino tuyo que ha comprado el mismo por 20 kilos. Tú llevas 2 años pagando hipoteca y has amortizado digamos 2 millones, ¿qué harías? Está claro, dejar de pagar tu hipoteca (que te quedan 28 kilos) y comprarte el piso de 20 kilos, con lo que arruinas al banco. Algo así provocó una crisis muy gorda en Japón en los años 80.

En cualquier caso, el comentario del tío este está de más.

Bueno, no me enrollo más.

Saludos.

Mi canal de Youtube: http://www.youtube.com/user/MyRafagas?feature=mhee

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#14 por guitarrista_manco el 10/10/2008
La ley de la oferta y la demanda también es la que los ha hecho subir hasta donde están...

El tabaco es mi vegetal favorito - Frank Zappa.

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#15 por ismu el 10/10/2008
Coincido contigo Rafa-gas.. el suelo urbanizable es el principal mal de este pais y la Ley que lo instauro en el 98 también. Dar un futuro valor a un campo de patatas, fué el error más grande cometido en la política urbanística de este país! a parte de poner a Julián Muñoz de alcalde en Marbella claro!
Broma a parte... la nueva Ley del suelo elimina esta tipologia de suelo claramente especulativo.
Lo que está claro es que cada parte implicada debe aprender de sus errores: los bancos a pensar que dar un crédito hipotecario no es como comprar 1kg de coles de bruselas, la gente a mirar a largo plazo las posibles consecuencias de su endeudamiento y los promotores a que quiza más vale ganar 1 durante 10 años que 10 durante 1 año.

Saludos!

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#16 por pablofercom el 10/10/2008
ismu escribió:
Dar un futuro valor a un campo de patatas, fué el error más grande cometido en la política urbanística de este país! a parte de poner a Julián Muñoz de alcalde en Marbella claro!


jajaja, pero no es ni será el unico

ismu escribió:

Lo que está claro es que cada parte implicada debe aprender de sus errores: los bancos a pensar que dar un crédito hipotecario no es como comprar 1kg de coles de bruselas, la gente a mirar a largo plazo las posibles consecuencias de su endeudamiento y los promotores a que quiza más vale ganar 1 durante 10 años que 10 durante 1 año.


Totalmente de acuerdo, pero te faltaría poner, desde mi punto de vista, que el gobierno central hiciese leyes para que los ayuntamientos no pudiesen recalificar terrenos como les diese la gana, favoreciendo a los promotores frente a la gente de a pie.

Esto es lo que pasa a dia de hoy y es de verguenza: un promotor le compra por tres duros un terreno no edificable a un señor/a, dos meses despues se aprueba un plan general y ese terreno pasa a ser edificable, y zas aumenta su valor un 500% con el consiguiente beneficio para dicho promotor
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#17 por m600 el 10/10/2008
ismu escribió:
Estamos deacuerdo en que el precio está inflado... pero las hipotecas de cada piso también lo estan.
Ejemplo.. cuando hace 3 años la gente pedia hipotecas, siempre quería que la tasación previa fuera lo más alta posible! para tener más dinero immediato: para el coche, los muebles, el viaje...no hubo un consumo responsable ni por parte de los bancos al dar crédito fácil ni por parte de la gente al pedir demasiado dinero del que podian pagar con una simple subida de tipos.
No culpo a la gente.. sino a quien ocasionó todo ello buscando posibles compradores donde no los habia, dando crédito a cualquiera que tubiera una simple nómina.
Lo más grave es que la vivienda se hizo un producto de inversión y eso es lo grave. Porque en un producto de inversión si hay demanda y si es rentable, siempre subirá el precio.

Los promotores igual... si en lugar de 100.000€ por piso, conseguian 120.000€ mejor. La facilidad de unos para dar dinero facil y la de otros por pedirlo ocasionó está escalonada de precios.

Y reitero.. los pisos de obra nueva bajarán; como máximo hasta el valor de hipoteca. Haya demanda o no. Si no la hay...se lo quedará el banco. Seguro que muchos habeis visto en 1000 anuncios " pisos a precio de hipoteca ". A eso me refiero... que venden el piso sin ganar ni perder. Pero vender perdiendo? ni un tio que vende CDs en la calle hace eso.


Estoy de acuerdo en parte, pero los pisos bajaran lo que diga el mercado. O lo que la gente pueda pagar. Los promotores que tengan varias promociones compensaran y si tienen que perder perderan, pero lo miraran de un modo global para minimizar las perdidas. No sera el primer sector en trabajar de este modo. Vender perdiendo se hace, mas de lo que parece. Cuando se necesita liquidez se vende no para ganar sino para recuperar inversion.
Otra opcion es que hagan un balance de los 5 ultimos años y vean si han perdido dinero o han ganado incluso vendiento bajo coste por la crisis.
La sociedad en general tiene parte de culpa por avariciosa. Todo vale y todo se pagara. Solo espero que aprendamos de esto.
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#18 por pablofercom el 10/10/2008
m600 escribió:
Estoy de acuerdo en parte, pero los pisos bajaran lo que diga el mercado. O lo que la gente pueda pagar.


En esto no estoy totalmente de acuerdo contigo, uno de los problemas actuales es la falta de liquidez de los bancos, ahora ya no pueden conceder creditos tan alegremente como hacian antes.

Mucha gente compró por encima de sus posibilidades cuando los tipos de interes estaban al 1.4% y esa gente que pensaba, ¿qué los tipos iban a bajar más? Cuando éstos empezaron a subir y las hipotecas tambien, a esa gente se se le complicaron mucho las cosas, y en una parte muy grande esto es culpa de los bancos, por no aconsejar y por decir no pidas solo 30 millones para la casa, pide 40 que asi pagas un coche....

Por otro lado, cuando salgamos de este ciclo y los bancos vuelvan a conceder creditos alegremente, pasará lo mismo, habrá gente que invierta en vivienda inflando el precio artificialmente y no porque asi lo establezca el mercado, ayuntamientos que recalifiquen como quieran y gente que se hipoteque por encima de lo que puede pagar.

m600 escribió:

La sociedad en general tiene parte de culpa por avariciosa. Todo vale y todo se pagara. Solo espero que aprendamos de esto.


Yo tambien quisiera que aprendieramos de esto, pero por exeriencia sé que el hombre es el unico animal que tropieza una, dos tres, cuatro,..... y asi indefinidamente con la misma piedra.
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#19 por ismu el 10/10/2008
Resumiendo.. la culpa es de Kirk Hammet! :)

Saludos!

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#20 por trucao el 10/10/2008
ismu escribió:
Sin animo de crispar el ambiente me parece que este señor tiene razón en el fondo pero no en las formas y me explico.

Casi toda promoción tiene una financiación, es decir, una hipoteca muy similar a la que tiene la mayoria del mundo, la llamada hipoteca promotor. Y como funciona? por tramos... es decir el promotor va cobrando una parte de ese crédito conforme va construyendo y por otro lado va pagando un interés por ese crédito. Finalmente la hipoteca se distribuye entre cada piso.
Por tanto cada piso tiene su hipoteca. Por ejemplo un piso puede tener una hipoteca de 100.000€ y venderse por 130.000€. Si el promotor ha cobrado 100.000€ del banco por la construcción, lo que nunca hará será vender por debajo del valor de la hipoteca! porque evidentemente pierde dinero.

Y esta es la question... como van a bajar los precios por debajo del valor de hipoteca? como veis, el promotor perderia. Por esta razón este señor dijo esto... que "antes de bajar los pisos un 40%, dejo que el banco se lo quede y no pierdo ni gano dinero".
Las formas de este señor no fueron adecuadas con mucha actitud chulesca pero en el fondo tenia razón.
Eso es lo que haria mucha gente. Poneros en situación: no podeis pagar un crédito hipotecario porque la cuota mensual os ahoga. Lo mas normal y lo que ha pasado en U.S.A es dejar las llaves en el buzón del banco y que te busquen! Lo que el Sr. Badia llama sonajeros ( por el clinc que hacen las llaves en caer en el buzón! ).

En fin, simplemente creia conveniente esclarecer que los pisos de obra nueva podrán bajar hasta un límite. No mezcleis ni penseis que el mercado de 2ª mano es como el de obra nueva. Un piso de 2ª mano puede estar libre de cargas y por tanto es susceptible de bajadas más acusadas pero uno de obra nueva jamás bajará por debajo del precio de hipoteca digan lo que digan las noticias.


El banco quiere el dinero de la hipoteca, no un piso que está por debajo del valor que se especuló en su momento.
Es cierto que en los USA si no puedes pagar el piso, lo devuelves al banco y santas pascuas, pero no en Europa.
En consecuencia, regalando el piso al banco como dice este señro no salda su deuda. Si baja los precios puede reducir su deuda, pero si lo regala (si es que lo acepta el banco) no. En todo caso se puede encontrar con un embargo de bienes.

Saludos
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#21 por ismu el 10/10/2008
Que bienes va embargar? generalmente las empresas promotoras constituyen una empresa para cada obra, para evitar responsabilidades ... por tanto no hay bienes que embargar.. y la responsabilidad de los administradores en una S.A no es personal sino que solo respondes de tu capital aportado ...es decir que no hay nada que embargar.
Esto pasa en USA y aquí conozco a más de uno que ha conseguido renegociar su crédito con esta simple amenaza... aún así no es lo mismo amenazar a una simple caja que amenazar a La Caixa o al Santander.

Por lado en un crédito hipotecario se responde con el bien hipotecado.. es decir, si el banco ejecuta tu hipoteca por no pagar, el ejecutado no responde por más ya que eso es el fin de la hipoteca: responder con tu bien en caso de no hacer frente a tu pago. Otra cosa es que hoy en día no sea rentable para un banco ejecutar la hipoteca con la consiguiente subasta del bien... pero vaya... nadie responde con bienes no hipotecados en caso de inpago de una hipoteca.

Saludos!

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#22 por arcona el 10/10/2008
ismu escribió:
Por lado en un crédito hipotecario se responde con el bien hipotecado.. es decir, si el banco ejecuta tu hipoteca por no pagar, el ejecutado no responde por más ya que eso es el fin de la hipoteca: responder con tu bien en caso de no hacer frente a tu pago. Otra cosa es que hoy en día no sea rentable para un banco ejecutar la hipoteca con la consiguiente subasta del bien... pero vaya... nadie responde con bienes no hipotecados en caso de inpago de una hipoteca.


Habitualmente cuando firmas una hipoteca en muchos casos piden un Aval (en mi caso mi suegra nos avalo con su nomina y su casa), si ejecutan el embargo y subastan el piso y no llegas a saldar tu deuda, acuden al aval (no se si acuden a el antes de quitarte la casa). Otra cosa distinta es como funcionan las sociedades ánonimas, creo que lo tienen mejor montando que el resto de los mortales.

En cuanto al precio de los pisos, como se ha dicho, el mayor problema ha estado en el precio del suelo, que primeramente, los ayuntamientos, seguidos de Comunidades autonomas se han forrado y terminado por especuladores. Los mismos que ahora ponen el grito en el cielo por que el pastel ya se ha acabado (de donde van a sacar los ayuntamientos financiación para sostener todo lo que han montado durante estos años).

Hace poco en un libro lei una discusión entre dos hombres sobre algo que segun uno de ellos era caro. El otro personaje le preguntaba que por que era caro, Le pregunto que si un Airbus por un millon de euros era caro y este le dijo que si. Entonces le contesto que no era caro, otra cosa es que costase mucho y el no lo pudise pagar, pero el Airbus vale mas de un millon de euros. Lo que pretendia explicarle que algo es caro cuando hay mucha diferencia entre lo que vale y lo que cuesta.

Siguiendo esto, ¿cuanto vale un metro de suelo?, un metro de suelo no vale nada, ya que un metro de suelo es igual en los monegros que en la Castellana, pero cuesta lo que la gente este dispuesta a pagar, es pura especulación, soy de los que defiende, que mucha culpa la hemos tenido nosotros mismos por comprar auténticas mierdas a precio de palacio, por que no solo los peces gordos han utilizado el termino inversion en el mundo del ladrillo. Otro lugar en el podio (mas arriba que el que nos corresponde a nosotros) lo tienen los bancos, que con un Bono Bus, te daban una hipoteca del 120 y el 130% para casa, muebles, coche, cafe, copa y puro.

En cuanto aprender de las situaciones de crisis, es la tercera que conozco y solo tengo 29 años. Una Fue por los años 80, creo que por el 85, otra por el 95-96 y ahora esta en el 2008 (lo recuerdo por que mi padre se quedo sin trabajo en las dos primera, por suerte de momento no ... ¿Creeis que aprendemos algo? Cada diez años nos toca y no aprendemos.

La música se hace con notas precisas, pero la buena música se hace con actitud.

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#23 por trucao el 10/10/2008
ismu escribió:
Que bienes va embargar?


Pues los bienes de la empresa. Inmuebles, y otros bienes.

Saludos
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Baneado
#24 por Hombre Menguante el 10/10/2008
¿Qué se las van a regalar a los bancos? aaaaaaanda ya!!!! :risa: :D :yahoo: :risa: jajajaja. Pandilla de sinverguenzas. Las viviendas bajarán por cojones. Algunos no se dan cuenta de que se les terminó el chollo y vienen con pataletas infantiles.

Todo individuo tiene derecho a la libertad de opinión y de expresión

(Artículo 19 de la Declaración Universal de Derechos Humanos)

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